Gayrimenkul ve Kira Hukuku
İzmir gibi dinamik, sürekli gelişen ve yoğun göç alan bir metropolde; mülkiyet haklarının korunması ve kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların hızlıca çözüme kavuşturulması büyük bir hassasiyet gerektirir. Girman Legal olarak, İzmir ve çevresindeki müvekkillerimize gayrimenkul yatırımlarının hukuki altyapısının oluşturulmasından, ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan en karmaşık uyuşmazlıklara kadar geniş bir yelpazede uzman avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunuyoruz. Hak kayıplarının önüne geçmek ve süreçleri en verimli şekilde yönetmek için güncel mevzuatı yakından takip ediyor, size özel hukuki stratejiler geliştiriyoruz.
Temel Hizmet Alanlarımız
1. Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları
Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve feshi süreçlerinde hukuki destek sağlıyoruz. Kiracının temerrüdü (kirayı ödememesi), gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama süresinin dolması veya esaslı tadilat gibi kanuni nedenlere dayanan tahliye davalarını titizlikle yürütüyoruz.
2. Kira Tespit ve Uyarlama Davaları
Değişen ekonomik koşullar ve İzmir'in bölgesel emlak rayiçleri göz önüne alınarak, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için kira tespit davaları açıyor ve takip ediyoruz. Aynı şekilde, öngörülemeyen olağanüstü durumlar karşısında kira bedelinin uyarlanması süreçlerini yönetiyoruz.
3. Tapu İptal ve Tescil Davaları
Yolsuz tescil, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması veya inançlı işlem gibi nedenlerle açılan tapu iptal ve tescil davalarında mülkiyet hakkınızı savunuyoruz.
4. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları
Miras veya birlikte satın alma yoluyla paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda, paydaşlar arası anlaşmazlıkların çözümü için ortaklığın giderilmesi davalarını yürütüyor, satış veya taksim aşamalarında müvekkillerimizin menfaatlerini koruyoruz.
5. Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşaat Sözleşmeleri
Taşınmaz alım-satım süreçlerinde risk analizi yapıyor, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini hazırlayarak ileride doğabilecek hukuki ihtilafları henüz yolun başındayken engelliyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Kiracım kirayı ödemiyor, onu nasıl tahliye edebilirim?
Kiracının kira bedelini ödememesi (temerrüt) durumunda, öncelikle icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Kiracıya verilen yasal süre içinde ödeme yapılmazsa, İcra Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılarak tahliye işlemi gerçekleştirilir. Ayrıca aynı kira yılı içinde haklı nedenle iki ihtar çekilmesi de ayrı bir tahliye davası sebebidir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira bedelinin hakim tarafından piyasa koşullarına ve emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini talep edebilmek için, kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması gerekmektedir. 5 yılı dolduran sözleşmelerde, yeni dönem kira bedeli için bu dava açılabilir.
Kendim veya çocuğum oturacak, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Evet, Türk Borçlar Kanunu'na göre mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Evi yeni satın aldım, içindeki kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Taşınmazı yeni satın alan kişi, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek durumu bildirmelidir. Bu ihtarname sonrası, 6 ay bekleyerek veya mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Ev sahibim yasal sınırın üzerinde kira artışı talep ediyor, kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır, yasal sınırın üzerindeki talepleri kabul etmek zorunda değilsiniz. Türk Borçlar Kanunu'na göre, 5 yılı doldurmamış kira sözleşmelerinde yapılabilecek en yüksek yıllık kira artış oranı, on iki aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması ile sınırlıdır. Ev sahibinizin bu oranın üzerinde talep ettiği artışlar hukuken geçersizdir. Yasal TÜFE oranında artış yaparak kiranızı düzenli ödemeye devam ettiğiniz sürece, ev sahibiniz sırf istediği zammı yapmadığınız için sizi tahliye edemez.
Ev sahibim "oğlum/kızım oturacak" diyerek evi boşaltmamı istiyor, hemen çıkmalı mıyım?
Hemen tahliye etmek zorunda değilsiniz. Kanuna göre altsoy (çocuklar, torunlar) ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması ve mahkeme huzurunda ispatlanması gerekir. Ev sahibinin size yasal bildirim sürelerine uyarak ihtarname göndermesi ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açması şarttır. Unutulmamalıdır ki, ihtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye eden ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın o taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Evden çıkarken depozitomu geri alamıyorum, yasal hakkım nedir?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, evi kiraladığınız zamanki gibi (olağan yıpranmalar hariç) hasarsız teslim ettiğiniz takdirde depozitonuzun iade edilmesi yasal bir zorunluluktur. Ev sahibi, "evi boyatacağım" veya "olağan eskimeler var" gibi gerekçelerle depozitoya keyfi olarak el koyamaz. Eğer ev sahibi depozitoyu iade etmekten kaçınıyorsa, icra takibi başlatılarak veya arabuluculuk/dava yoluyla depozitonun faiziyle birlikte iadesi talep edilebilir.